چهارشنبه , بهمن ۱۷ ۱۳۹۷
خانه / اقتصاد / وضعیت مسکن در سال ۹۸
مسکن
مسکن

وضعیت مسکن در سال ۹۸

وضعیت مسکن در سال ۹۸

مسکن
مسکن

به گزارش اقتصادنیوز امید علیجانی در گفتگو با ایبِنا، عنوان کرد: در پایان سال ۹۶ و بعد از اعلام ورود به دوران رونق، در قالب ۲ سناریوی کلی آینده بازار مسکن قابل پیش بینی بود. وی افزود: سناریوی اول، رشد قیمت تا ۵۰ درصد، افزایش هیجانی خرید در بازه‌ای کوتاه‌مدت و در گام بعد شروع دوران رکود در پایان سال ۹۷ یا اوایل سال ۹۸ است. در سناریوی دوم حفظ نسبی قیمت‌ها و رشد سطح معاملات و در گام بعد تداوم دوران رونق احتمالی تا پایان سال ۹۸ نشان داده شده است.

علیجانی در ادامه به وضعیت حال حاضر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: وضعیت کنونی مسکن با سناریوی اول پیش‌بینی‌شده بیشتر تطابق دارد. به‌ طوری‌ که معاملات از نیمه دوم ۹۶ تا اردیبهشت ۹۷ روند افزایشی خود را نسبت به دوره‌های قبل حفظ کرده، اما از خرداد ماه، معاملات مسکن روند نزولی به‌ خود گرفته است. همچنین تعداد معاملات مسکن تهران در خرداد و تیر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌های ۹۶ و ۹۵ کمتر بوده است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ وارد سیکل رونق شده، رونقی که به‌ نظر می‌رسد ورود به آن، ناشی از انتظار بخش عرضه به خروج از دوران رکود چهارساله و همچنین افزایش سوداگری به دلیل رشد قیمت بوده است. در تیر ماه ۹۷ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۵۰ درصد رشد کرده، این در حالی است که همین افزایش قیمت از تیر ۹۳ تا تیر ۹۶، تنها ۱۶ درصد بوده است.

وی به تلاطم‌ و نوسانات پیش‌آمده در بازار اشاره کرد و گفت: نوساناتی نظیر کاهش ریسک و همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران، موجب شد بخشی از پول‌های سرگردان و پس‌اندازهای بانکی به بازار مسکن سرازیر شود. همچنین تاثیر افزایش نرخ تورم عمومی کشور بر قیمت نهاده‌های تولید مسکن در دوران رکود، باعث شد رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی کشور باشد.

علیجانی ادامه داد: با توجه به افزایش قیمت واحد مسکونی، توان خرید بخش مصرفی کاهش یافته و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرده، اما حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.

وی گفت: صنعت ساختمان یکی از محرک‌های اصلی اقتصاد کشور است، از اینرو با بسیاری از صنایع و بازارهای مالی ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد و هرگونه تغییر در این بازار می‌تواند صنایع و بازارهای مالی را تحت تاثیر قرار دهد. البته بازار ساختمان خود تحت‌تاثیر متغیرهای کلیدی و بازارهای دیگری از جمله شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است. وی افزود: به‌ طور کلی آنچه در ابتدای سیکل رکود در بازار مسکن مرسوم بوده، خروج تقاضای سرمایه‌ای و متقاضیان مصرفی است.

این کارشناس مسکن در پایان افزود: یک سناریوی محتمل دیگر، همسان‌سازی ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران در بخش مسکن است که می‌تواند در مقایسه با ارزش سایر دارایی‌ها روی دهد. پیچیدگی در تحلیل آینده متغیرهای محیطی نظیر معادلات سیاسی، وضعیت اقتصادی کشور و سایر عوامل، وضعیت بازار مسکن را تحت‌ تاثیر قرار خواهند داد اما در این میان متعادل شدن تلاطم در بازار ارز و ثبات در بازار طلا و سکه، منجر به جذب بخش مهمی از سرمایه‌ها به بازار مسکن خواهد شد.

همچنین طبق گزارش بنکر 

گزارش بنکر (Banker)، با توجه به آمار بانک مرکزی برخی کارشناسان بر این عقیده‌اند که در ادامه روند افزایشی قیمت مسکن، کشش قیمتی تقاضا افزایش یافته و به سطحی رسیده است که در مقابل افزایش قیمت‌ها، سطح تقاضای خود را تعدیل کنند. در این میان برخی دیگر از رونق‌های آتی در این بازار خبر می‌دهند و دلیل آن را نیز رکودهای سال گذشته می‌دانند. بر اساس این دیدگاه، کاهش در سطح عرضه مسکن طی سال‌های گذشته، در کنار افزایش تقاضا صعود قیمتی را رقم زده است و این افزایش قیمتی تا پایان ٩٧ ادامه خواهد داشت.

اظهارنظر در رابطه با وضعیت بازار مسکن آن هم در شرایطی که فقط برای یک ماه حجم مبادلات کاهش داشته است به دور از منطق حاکم بر بازار مسکن است.
تحلیل کارشناسان این بازار از مدت‌ها قبل افزایش قیمت و افزایش در حجم مبادلات بوده است. در شهریورماه سال گذشته به این نکته اشاره کرده بودیم که رشد قیمت‌ها اتفاق خواهد افتاد و همچنان که دیدیم این رشد از شهریورماه گذشته با شیب کمی شروع شد. تحلیل ما این بود که درادامه این روند افزایشی، از خردادماه و تیرماه قیمت‌ها افزایش چشمگیری خواهد داشت و به اوج خواهد رسید و سپس این اوج را تا پایان سال حفظ می‌کند. در ادامه این روند، بازار مسکن سال ٩٨ دوباره وارد رکود خواهد شد. دلیل این رکود نیز خروج سرمایه‌ها است که وارد بخش‌های تجاری می‌شود. اما با توجه به خروج ترامپ از برجام و نا اطمینانی‌هایی که در این رابطه پدید آمده است ما برای ٩٨ هم می‌توانیم منتظررونق دربازار مسکن باشیم.
در خردادماه امسال فقط سکه و طلا بودند که بازار را دردست گرفته بودند و دلیلش هم این است که وقتی بازار تلاطم دارد ورود به بازار مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌تواند با ریسک بالایی مواجه باشد. از طرفی بازار مسکن به این سرعت اشباع نخواهد شد، چراکه ٥ سال را در وضعیت رکود به سر برده است و خلأهای ایجادشده به این زودی پر نخواهد شد. بحث دیگر آمار مربوط به وجودخانه‌های خالی در بازار مسکن است، باید گفت تکیه بر این آمار به نوعی گول زدن وبازی کردن با آمار و ارقام است. آمارخانه‌های خالی ضریبی است که در تمام کشورها وجود دارد و نمی‌توان به عنوان عرضه مازاد روی آن حساب جداگانه باز کرد. اگر شهریورماهی که پیش‌بینی افزایش قیمت کرده بودیم را باکاهش یا ثبیت قیمت می‌گذراندیم می‌توانستیم به واقعی بودن این آمار و تاثیرشان بر سطح عرضه و نتیجتا قیمت امیدوار باشیم ولی افزایش قیمت‌ها در اردیبهشت ماه به نوعی این گفته و استناد رانقض کرد و ثابت شد که خانه اضافی نداریم. دیدیم که مسکن رشد کرد و قیمت متوسط هر متر مربع آن افزایش پیدا کرد چراکه مردم به عنوان تقاضا‌کننده وارد شدند و خرید کردند.
دوستانی که فقط تخصص در اقتصاد دارند متوجه این واقعیت نیستند که مسکن را نمی‌توان همانند سایر کالاها بررسی کرد. در بررسی سایر کالاها سطح تقاضای موثر دربازار تعیین‌کننده است ولی در بازار مسکن مبنای ما، تقاضای مطلق نقش‌آفرین اصلی است. به عبارتی دیگر اگر شما امروز سیب نخورید و آن را تقاضا نکنید، سال آینده مصرف سیب‌تان دو برابر نخواهد شد ولی تقاضای مسکن شما از سالی به سال دیگر منتقل شده و روی هم انباشته می‌شود». ذخیره شدن تقاضای جواب داده نشده هر سال برای سال آینده ماهیت این بازار را متفاوت می‌کند. در شرایطی که قیمت دلار روز به روز متفاوت است و جهش دارد بازار مسکن نیزهمچون سایر بازارها از معاملات فاصله می‌گیرد». درکالاهای سرمایه‌ای روانشناسی خریدار این است که تقاضاکننده، امروز حاضر است مسکنی که متری ٥ میلیون تومان است را به امید اینکه ٢ و نیم میلیون تومان در آینده سود داشته باشد با دو میلیون افزایش قیمت بخرد ولی همین تقاضاکننده حاضر نیست واحدی را ٥ میلیون تومان بخرد که ریسک ٤ هزار و ٩٥٠تومان شدن داشته باشد و لذا همواره این تامل وجود دارد. هم‌اکنون نیزسطح تقاضاها همچنان بالاست ولی کسی حاضر نیست که وارد گود خرید شود. فروشنده نیز وارد خرید و فروش نمی‌شود چراکه انتظار دارد با قیمت بیشتری به فروش برساند. بنگاه‌ها نیز نهایتا ٥ دهم درصد می‌توانند در بازارها اثرگذار باشند و نمی‌توانند بیش از این حدود، قیمت‌ها را متاثر کنند. از طرفی مطمئن باشید در بازاری چون مسکن که هم خریدار متنوع است و هم فروشنده قیمت‌گذاری‌های متفاوت کاری از پیش نخواهد برد. مگر اینکه یه پروژه خاص را مهندسی فروش کنند، دراین صورت ممکن است ان را با قیمت‌های مختلفی ارایه کند تا فروش برسد. نقش بنگاه‌ها درتغییر قیمتی، در سطح دهم درصدی است از طرفی بخشی از تفاوت قیمت مسکن‌ها در بنگاه‌های مختلف طبیعی است. به نوشته اعتماد، تعلل و کاهش حجم خرید و فروش در این بازار با طبیعت این بازارها متناسب است در بازار‌های متلاطم همه معاملات کمرنگ خواهد شد. این دست تلاطم‌ها نیز بالاخره به تثبیت خاتمه می‌یابند و افراد به سرعت سرمایه‌های خود را به سمت بازارهای دیگر واز جمله آنها بازار مسکن خواهند برد، طبق تحلیل‌های ما افزایش قیمت‌ها تا آخرسال ٩٧ ادامه دارد.
لطفا نظرات خود را بیان کنید

درباره ی علوم کده

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *